Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui consent la déduction des travaux et charges, sous quelques conditions, sur le revenu global de l’investisseur sans plafond et sans limitation dans le temps. Mais pour que le déficit puisse s’appliquer, la déclaration du déficit est une étape obligatoire. Quelles sont alors les étapes à franchir pour faire cette déclaration ?
Déterminer le revenu foncier
Il faut d’emblée calculer le revenu foncier net imposable. Pour avoir ce revenu foncier, il suffit de calculer la somme des loyers effectivement perçus pour la location de l’ensemble de logements à disposition de l’investisseur et des dépendances. Ainsi, les loyers impayés ne rentrent pas dans ce calcul. Par contre, les recettes brutes exceptionnelles telles que les indemnités d’assurance, la location des toits pour l’installation des antennes de téléphonie mobile rentrent dans le calcul des revenus fonciers.
Il est à noter que le revenu éligible au déficit foncier doit être déclaré sous le régime d’imposition réelle. Ce régime s’applique aux revenus fonciers supérieur à 15 000 €. En cas de revenu en dessous de ce seuil, il est important de faire rapidement un changement de régime. À défaut, l’investisseur ne bénéficiera que d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les charges liées au bien loué.
Obtenir la base imposable
La deuxième étape à franchir pour bien déclarer le déficit foncier est la détermination de la base imposable. Pour ce faire, il faut d’abord savoir le résultat foncier. Ce dernier s’obtient par la déduction de toutes les charges et les travaux éligibles au déficit, des revenus fonciers obtenus. Les charges éligibles à la déduction pour le régime foncier sont les travaux de réparation et d’amélioration d’un logement ancien à rénover, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance et les frais de gestion.
Après ce calcul, deux cas peuvent se présenter. Soit le résultat foncier est positif, soit il est négatif. Dans le premier cas, le résultat va se cumuler avec les autres revenus à déclarer de l’investisseur. La somme de tous ces revenus constitue la base imposable à déclarer. En cas de résultat négatif, il s’agit d’un déficit. Pour avoir la base imposable, le montant du déficit sera ainsi imputé au revenu global (salaires, revenus fonciers …) de l’investisseur dans la limite de 10 700 €. Si le déficit est supérieur à ce plafond, l’excédent est à reporter dans les 10 prochaines années. Il est toutefois à faire remarquer que le déficit créé par les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global de l’investisseur. Ils sont par contre imputables au revenu foncier des dix années suivantes.
Remplir le formulaire 2044
Une fois le montage cité précédemment réalisé, la base imposable à déclarer est connue. Pour déclarer cette dernière auprès de l’administration fiscale, il suffit de remplir le formulaire 2044. Il est à noter que le résultat foncier qui se trouve sur la déclaration du revenu foncier doit être reporté sur la déclaration n ° 2042, page 3, paragraphe 4, case 4 BC. De même, les déficits des années antérieures, reportables sur les revenus fonciers sont à inscrire dans la case 4BD.